Waarom Frankrijk nog steeds interessant blijft

Veel beleggers kijken naar Spanje of Portugal, maar Frankrijk heeft een troef die vaak wordt onderschat: stabiliteit. Grote huurmarkt, sterke vraag, en steden waar studenten, jonge gezinnen en expats blijven toestromen. Dat geeft zekerheid, ook al zijn de marges soms wat krapper. En tussen ons: liever een solide 5% in een stabiele stad dan 9% in een markt die morgen instort, toch?

Topsteden met nog steeds goede huur-rendementen

Lille – de studentenkampioen

Persoonlijk vind ik Lille echt een verborgen parel. Meer dan 100.000 studenten, directe treinverbinding met Parijs, Brussel en Londen. Huurprijzen rond de 14 à 16 €/m², terwijl de koopprijzen nog relatief laag zijn (gemiddeld zo’n 3.400 €/m²). Resultaat: bruto rendementen van 5 à 6% zijn haalbaar. En leegstand? Vrijwel nihil, want de vraag blijft constant.

Saint-Étienne – goedkoop instappen

Oké, het klinkt niet sexy. Saint-Étienne heeft geen glamoureuze reputatie. Maar kijk naar de cijfers: koopprijzen rond de 1.200 €/m² (!), huren tussen 8 en 10 €/m². Dat levert makkelijk 7 tot 8% bruto op. Nadeel: de stad krimpt licht en lange termijn-groei is onzeker. Maar voor wie snel cashflow wil? Niet verkeerd.

Montpellier – zuiderse vibe met stijgende vraag

Montpellier blijft verrassen. Dynamische stad, zon, universiteiten. Hier betaal je rond de 3.500 €/m², maar de huurvraag is zó groot dat je rendementen rond de 4,5 à 5% kan pakken. Bonus: de stad blijft in trek bij jongeren en internationale bedrijven. Je voelt gewoon dat er beweging is.

Le Havre – de outsider

Niet de eerste stad waar je aan denkt, maar sinds de modernisering van de haven en de architectuur (UNESCO-erfgoed), zie je een nieuwe dynamiek. Prijzen gemiddeld 2.000 €/m², huren rond 10 €/m². 5 tot 6% rendement haal je zonder al te veel moeite. En de stad groeit langzaam qua imago.

Steden die overschat zijn

Parijs? Vergeet het. Tenzij je op zoek bent naar prestige, niet naar rendement. Gemiddelde rendementen schommelen rond de 2 à 3%. Lyon zit ook onder druk: prijzen sky-high, huurwetgeving streng. Bordeaux idem: booming geweest, maar nu verzadigd.

Waar moet je in 2025 extra op letten?

• Regelgeving: in veel grote steden zijn verhuurbeperkingen strenger geworden. Check altijd of Airbnb of meublé nog kan.
• Financiering: met rentes rond 4% moet je scherper rekenen. Cashflow is krapper, dus koop niet te duur.
• Lokale dynamiek: kies voor steden met universiteiten, nieuwe infrastructuur of groeiende werkgelegenheid. Dat geeft je buffer voor de toekomst.

Conclusie: waar zit de echte winst?

Als ik zelf vandaag zou instappen? Mijn shortlist is duidelijk: Lille voor de zekerheid, Saint-Étienne voor het brutorendement, Montpellier voor de toekomstgroei. En misschien een gokje wagen in Le Havre. Het mooie is: Frankrijk heeft nog steeds pockets waar het wél loont. Je moet alleen durven kijken buiten de klassieke hotspots.

En jij? Ga je liever voor stabiel rendement of durf je een risico te nemen voor meer cashflow? Persoonlijk kies ik tegenwoordig liever voor zekerheid. Maar hé, dat is juist het leuke aan vastgoed: er is nooit één juiste strategie.